「尾前損害調査オフィス株式会社は、不動産オーナーの経営を強力にサポートできる提携先であり、不動産業界を変える新たなプラットフォームづくりのパートナー」と語るのは、株式会社OWNERS CLUB(オーナーズクラブ) 代表取締役社長の岩屋秀一朗さん。同社は不動産オーナーにとって大きな負担となる大規模修繕について日本初の定額制修繕サービス「メンパク」を開発。サブスクリプション形式で毎月費用を支払うことで修繕に対応する、新しいシステムを提供しています。
今回は、OWNERS CLUBの岩屋さんに、尾前損害調査オフィスの原状回復サービスとの相乗効果、SDGsの取り組みをさらに発展させる新たなプラットフォーム構想についてもお話をお伺いしました。
株式会社OWNERS CLUBさんへ
－尾前損害調査オフィス株式会社の土井さんより次のメッセージをお預かりしてきました。
株式会社OWNERS CLUB様は、不動産経営を改善する新たなサービスとして、日本初の定額制修繕サービス「メンパク」を手掛ける北九州の企業です。
建物のメンテナンスには、莫大な費用がかかります。ビルやマンションは10～20年に一度は大規模修繕が必要です。その費用は基本的に修繕積立金でまかなうのですが、予測を大きく超えるような金額になることもあります。入居者やオーナーの負担が大きくなると、メンテナンスしたくてもできない状況になってしまうこともあります。
そのような状況を避けるために、株式会社OWNERS CLUB様が始めたのがメンテナンスのサブスクリプションサービスである「メンパク」です。毎月定額で外壁補修や塗装、防水等の修繕工事とその後のメンテナンスを15年間継続して行うので、常にきれいな状態を維持できます。大規模修繕に掛かる費用を大きく削減できるのです。
「メンパク」の修繕は美観や躯体の機能性について、つまり外側の部分になります。そこで、お部屋の原状回復のメンテナンスコストについて火災保険でまかなえるのであればと、当社へのアライアンスのオファーをいただきました。
株式会社OWNERS CLUB様にとって、大切な顧客である不動産オーナー様を当社にご紹介いただけるということに関して、本当にありがたい限りです。素晴らしい企業様なので、弊社を信用していただけたことを大変嬉しく思います。当社が加わることで、より良いサービスをお客様に提供いただけるとなれば、この事業がより広く社会に貢献できるということになります。ご縁に感謝です。
株式会社OWNERS CLUBから見た尾前損害調査オフィス株式会社
－このようなメッセージをいただきましたが率直なご感想はいかがでしょうか？
当社のサービス内容まで説明していただいてありがとうございます（笑）。当社は、不動産オーナーの経営をお助けすることが目的のサービスです。尾前損害調査オフィスさんの原状回復サービスは、まさに当社が「もっとこの点で不動産オーナー様にプラスになることができれば」と、思っていた部分でした。当社としても、業務提携いただけることにとても感謝しており、非常に心強い助けになると確信しています。より良いサービスをオーナー様に提供できるので、こちらこそありがたいと思っているのが率直な感想です。こちらこそどうぞよろしくお願いいたします！
修繕費用を毎月支払うことで経費算入が可能なサブスクサービス「メンパク」
―なるほど、御社のお客さまである不動産オーナーに、尾前損害調査オフィスさんのサービスも併せてご提案することで、不動産オーナーの経営にもさらなる相乗効果が期待できるのですね。OWNERS CLUBさんの「メンパク」のサービス内容についても具体的に教えていただけますか？
大規模修繕は、マンション経営では避けて通れないメンテナンスです。建物は修繕をしないと、漏水したり、外壁が割れたりします。そんな物件だと入居者は入りませんよね。
しかし、修繕費については、数千万円単位で費用が掛かるので、不動産オーナーにとって大きな負担になっています。
―分譲マンションの修繕積立金のようなものを、家賃から積み立てたりしていないのでしょうか？
確かに、賃貸マンションの家賃には修繕の費用が含まれています。しかし、家賃から修繕費用の積立金や借入金を手当するには、税引き後利益を充てなければなりません。不動産オーナーにとって収入となる家賃に税がかかってしまうので、仮に2000万円の修繕費用が掛かるとした場合、税率が20％だとしたら、積み立て目的であったとしても税金で400万円差し引かれてしまうため、その分を余計に積み立てしないといけないのです。金融機関から借り入れした場合は、利子がある上に、返済も税引き後利益からになりますので、さらに追加の積み立てをしておく必要があります。
―なるほど、実際に掛かる費用よりも税金分余分に用意が必要となるのですね。
そうです。税金分と言っても何千万の修繕費用の税金ですから何百万円も掛かるとなると、大変な負担です。そこで、どうせやらなければいけないのなら、なるべく負担の少ない形で提供できないかと思い開発したのが、定額制の修繕サービスである「メンパク」です。「メンパク」であれば、家賃を原資とした毎月サブスクリプション形式の「メンテナンス契約」ですので全額経費で処理できます。不動産オーナーにとっては、将来に備えて積み立てる必要がなく、また、利益として税金を引かれることがありませんので手元資金を残すことができるのです。
―仕組みを変えただけで、コストが圧倒的に下がるのですね。
不動産業は資産を増やし続けなければいけませんので、オーナーのキャッシュフローを改善し、次の投資に繋げられるキャッシュをいかに残すかということに焦点を当てて開発したサービスです。当社は「修繕」の技術も提供しますが、それがメインではありません。「メンパク」のシステムを提供することで、不動産オーナー様の経営を改善することができるのが、独自の強みとなっています。
修繕施工業者の稼働率を劇的に上げる仕組み
―「メンパク」では、修繕はどのように行うのでしょうか？
メンパクは15 年契約なので、例えば、1年目には通路の修繕と塗装をします、2年目には屋上の防水をします、3年目には……といった、長期の修繕計画を立ててオーナー様に提案しています。
―15年に1度ではなくて、15年に分割して修繕を行なっていくようなイメージでしょうか。
そうです。修繕が終わった瞬間から建物は劣化していきます。15 年に 1 回しか修繕しないのであれば、綺麗なのは修繕直後だけ。あとは次の修繕まで痛みっぱなしになります。しかし、当社は毎年少しずつメンテナンスを続けるので、15 年経っても建物の状態は痛みにくいのです。
―契約件数が増加すると施工業者に業務が集中してしまうことはないでしょうか？
むしろ逆ですね。例えば、外壁塗装などは屋外の仕事なので、天候によって左右されます。もし、これが1カ月の契約だったとして、雨が降ったり、台風が来たりしたらどうでしょう。その間、職人さんは働けません。しかも、その工事を受注している間は、他の仕事を引き受けるわけにもいきませんよね。さらに天候の都合で施工できなかった場合は、工期を延長してもらわないといけないこともあります。そのため、修繕業者は繁忙期、閑散期もあり、稼働率が非常に低い。つまり、無駄が大きいのです。
当社の場合は、年間契約で何十棟も契約していますから、屋外の工事は１年のうちに晴れた日にやれば良いわけです。もし雨天だったら、雨天でもできる通路の補修工事を行うなど、フレキシブルに決めることができます。工期の縛りがほとんどない上に、稼働率が劇的に上がるのです。オーナー様にとっても、工事業者にとっても良い仕組みになっています。
同じ業界からは革新は生まれにくい
―聞けば聞くほど、素晴らしいビジネスモデルだと思います。「メンパク」はどうやって生まれたのでしょうか。きっかけを教えていただけますか？
私はこれまで複数の企業の経営に携わっていたのですが、修繕をやったこともなければ、不動産オーナーでもありませんでした。ある経営者の集まりで知り合った不動産オーナーの方に、「こんなサービスがあったら不動産経営が楽になる」と提言されたことが「メンパク」が生まれたきっかけです。いろいろと知恵を貸していただいたり、建物を実験的に提供していただいたりしてOWNERS CLUB、そして「メンパク」が生まれました。
―全く違う業界の出身だったというのが意外でした。
だからこそ、逆転の発想で新しいアイディアが生まれたのだと思います。同じ業界からは革新は生まれにくい面もあるように思います。今までのやり方が「こういうものだ」と浸透していたら、不便でもそこから動けないということもあります。当たり前になったら気づかないですからね。
「住み続けられるまちづくり」へ―ゆくゆくは不動産オーナーのためのプラットフォームを作りたい
－尾前損害調査オフィスの土井さんとはどのような経緯でご縁があったのでしょうか？
実は、尾前損害調査オフィスさんと当社の顧問が同じ方で、紹介で知り合ったのがご縁のきっかけです。
―尾前損害調査オフィスさんと協業するにあたって、気が付いた点や影響を受けたところなどはありますか？
原状回復に損害保険が適用されるということに純粋に驚きましたね。私も現在は不動産のオーナーをやっていますし、周りにも不動産オーナーがたくさんいます。しかし、今まで尾前損害調査オフィスさんが提供するような損害保険の活用はできないと思っていました。地震などがあって、外壁が壊れたりした部分についてはわかるのですが、内装については知らなかったのです。やはり「餅は餅屋」だと改めて思いましたね。
―尾前損害調査オフィスさんに、より良くなってほしいところや、今後期待している点などがもしあれば教えていただけますか？
いま、尾前損害調査オフィスさんも含め、他にも何社か不動産オーナーに対してより良いものを提供できるスキルを持つ企業を集め、不動産オーナー向けのプラットフォームを作りたいという構想があります。それぞれが持っているサービスを紹介し合う直接的な業務提携でなく、我々の力を集結した新しい形のシステムを提供できないかと考えているのです。
尾前損害調査オフィスさんにはぜひ、参画していただきたいですね。
―不動産オーナー様用の新たなプラットフォームで実現したいシステムとは、どのようなものなのでしょうか。
一言で言うと「築年数が古い物件を収益の高い物件に変える」ことです。不動産の減価償却で有利なのは築古の物件なのですが、償却期間が短いぶん、融資期間も短くなるためこれまで敬遠される傾向がありました。例えば、すでに築40年の物件だと、あと何年もつかわかりませんよね。そして、古い物件は耐震基準の問題がありますので、売買対象になりにくいことが大きな問題となっています。
ですが、古い物件は基本的に立地が良いのです。もしこれらの物件を取り壊すことなく耐震工事と修繕を行い、内装やリノベーションなどにより新たな不動産価値となるコンセプトをしっかりつければ、収益率が高い物件に生まれ変わらせることができます。
このスキームを、それぞれの企業が技術屋として手掛けるのではなく、物件売買のプランニングも含めて提供できるプラットフォームを作りたいというのが、今の私のビジョンです。
―まさにSDGs11.住み続けられるまちづくりを、SDGs12.つくる責任つかう責任の考えとしても合致していますね。
そうですね。SDGsの観点もそうですし、費用対効果で見ても、本当の一等地以外でのスクラップ＆ビルドは見合いません。仮に築 40 年のものを壊しても、現在の建築基準法では、新しい建物を同じ容積率では建設できないので狭くなってしまいます。さらに、壊す費用も鉄筋コンクリートだと高額になるため収支が合いません。それなら修繕して収益物件に変える方が、費用が安く済むだけでなく、廃棄物が出ませんので環境的にも良いのです。
これからの不動産経営は、いかに壊さずに、良い状態を保って収益化するかというのがポイントになると思います。
SDGs11.住み続けられるまちづくりを
SDGs12.つくる責任つかう責任
【企業概要】
株式会社OWNERS CLUB
代表取締役社長 岩屋秀一朗
創業：2005年4月1日
所在地：福岡県北九州市八幡西区熊西1-2-25
事業内容：回収プラスチックの二次製品製造販売、SEABIN(シービン)販売・リース、用排水路浮遊沈殿ゴミ回収機販売リースなど
