発端は「クソ物件」発言… 虎同士の衝突、そして和解へ

事の発端は、『令和の虎』に出演するドラゴン細井氏（@dragonhosoi）と桑田龍征氏の対談動画だった。以前から「医師は金融リテラシーが低く、業者にカモにされている」と警鐘を鳴らしてきた細井氏。動画内で、『REAL VALUE』で有名な“まさにい”こと西川将史氏（WEIN / BACKSTAGE COO @masanydayo）の会社について言及し、「（西川氏のかつての会社は）クソだと思う」「世の中のことに無知な医師に、社会的信用があるからローンを組ませて（ワンルーム投資の）家を売っていた」と批判を展開したのだ。

これに対し、西川氏は沈黙しなかった。 即座にX上で反応し、「暴論と決めつけと印象操作が酷くて怒りがわいた」と反論。

「競合が見境なくクソ物件を売りつけるなか、『10年後に失敗しない不動産投資』を信念にやってきた。僕はそもそも（悪質な）1ルーム投資を否定してきた側なのですが」

西川氏は、13年間の経営で銀行出禁ゼロ、訴訟は漏水事故の1件のみというクリーンな実績を提示。「原理原則から外れた投資はギャンブル」と断じ、顧客利益を最優先にしてきた姿勢を強調した。

この真摯な反論を受け、ドラゴン細井氏は即座に反応した。

「まさにいの会社が間違ってたらすいませんでした😭」

細井氏は素直に非を認め謝罪。西川氏もこれを受け入れ、一触即発の空気が流れた“場外戦”は、大人の対応により早期に収束した。しかし、この論争は単なる当事者間の問題にとどまらず、SNS上の医師界隈全体に波及していくこととなる。

「金輪際、医者に近づくな」… 営業マンを“オーバーキル”した医師も話題に

こうした議論と時を同じくして、X上ではある医師による痛快な撃退エピソードも大きな反響を呼んでいた。投稿主は、形成外科医の「考察先生（@gooddr_plusa）」氏。 合コンで知り合った薬剤師から紹介された営業マンに「新築ワンルームマンション」を勧められた際の一部始終だ。

考察先生は、自身がすでに利益1億円以上を出している手持ちの2棟のRC（鉄筋コンクリート）マンションの資料をテーブルに広げ、「不動産とはこんなに利益が出るものだ」と営業マンに懇々と解説を開始したという。

さらに、営業マンが持参した新築ワンルームの資料に対し、以下のように「学会の予演会」さながらの鋭いダメ出しを行った。

• 利回りが書いていない
• 家賃相場の近隣データがない
• 家賃保証の期間が不明確（そもそも新築に保証は不要）
• 「団信」は普通の生命保険で代用可能
• 不動産ではそこまで経費を自由に使えない

プロ顔負けの知識で詰められた営業マンは絶句。最後に考察先生は、上品な言葉遣いでこう締めくくったという。

「金輪際あなたのようなひとが医者に近づかないでね」

この“完全論破（オーバーキル）”エピソードには、多くの医師や投資家から称賛の声が集まった。一方で、考察先生自身が「最近騙されて数千万の借金を背負ってしまう先生をよく見かける」と懸念するように、すべての医師がこのように理論武装できているわけではない。

「毎月2万円の赤字が続く…」 医師だけではない、ワンルーム投資の“邪悪な罠”に落ちた教師の告白

ドラゴン細井氏や考察先生が警告するように、医師や公務員といった「社会的信用（与信）」が高い職業の人々は、悪質な不動産会社の格好のターゲットとなっているのが現実だ。

今回は、医師同様に安定職とされる学校教員・Aさん（30代男性・公立高校勤務）に、現在進行形で苦しめられているワンルーム投資の実態を語ってもらった（過去取材の再構成）。

「節税」と「年金代わり」の甘い罠

「きっかけは、大学時代の友人からの紹介でした。『将来のために話だけでも聞いてみないか』と。カフェで会った営業マンは、清潔感のある非常に礼儀正しい方でした」

Aさんが提案されたのは、都内の新築ワンルームマンション。価格は3000万円超。営業マンの殺し文句はこうだった。

『先生のような公務員の方は信用があるので、フルローンが組めます。家賃収入でローンを返済できるので、実質負担は月々数千円。確定申告で節税もできますし、ローン完済後は家賃がまるまる年金代わりになります』

「『団信（団体信用生命保険）に入るので、万が一の時の生命保険代わりにもなる』と言われ、当時結婚を考えていた私は、家族を守るためにも良い話だと思い込んでしまいました」

始まった「サブリース」の地獄

しかし、購入からわずか2年後、悪夢は始まった。

「『家賃保証（サブリース）がついているので安心』と言われていたのですが、契約更新のタイミングで一方的に『家賃の減額』を通告されました。断れば保証契約を打ち切ると。知識のない私は従うしかありませんでした」

当初は収支トントンだったはずが、家賃減額により、毎月のローン返済額が家賃収入を上回る「逆ザヤ」状態に転落。さらに、固定資産税や修繕積立金の値上げが重くのしかかった。

「現在は、毎月約2万円を給料から補填してローンを返済しています。ボーナス月には固定資産税の支払いもあり、家計は火の車です。『資産』を買ったはずが、毎月お金を食いつぶす『負債』を抱え込んでしまったのです」

売るに売れない「残債割れ」

Aさんは売却を試みたが、そこでさらなる絶望を味わうことになる。

「複数の不動産会社に査定を出しましたが、返ってきた金額は最高でも2200万円。ローン残債はまだ2800万円近く残っています。つまり、売るためには差額の600万円を現金で用意しなければならないのです」

新築時に業者の利益がたっぷり乗せられた価格（新築プレミアム）で購入してしまっているため、買った瞬間に市場価値は暴落していたのだ。

「『公務員の信用』を利用されただけでした。生徒には『社会の仕組みを学べ』と教えている自分が、こんな単純な罠に引っかかるなんて……。誰にも相談できず、ただローンが減るのを数十年待つしかありません」

Aさんのように、医師や教員、一部上場企業の会社員が、「断りきれない知人の紹介」や「デート商法」などを入り口に、出口のない投資地獄へ誘い込まれるケースは後を絶たない。

資産70億の虎・谷本氏が明かす「負けない投資」5つの鉄則

こうした被害者が後を絶たない中、今回の議論に本物の投資家としての視点を提示したのが、『令和の虎』の虎であり、介護・福祉事業を手掛けるエースタイルグループ代表の谷本吉紹氏（@kaigo_akaruku）だ。

現時点で不動産資産70億円以上、実質利回り7%以上で運用する谷本氏は、「失敗しない不動産投資などない。あるのは失敗する要因を全部潰す作業だけ」と断言。被害者のような失敗を避けるための、プロの視点による5つの鉄則を提示した。

1. 駅近より需給バランスを見ろ
2. 満室前提でなく空室20%で回せ
3. 借金は武器。でも過剰なら即死
4. 買う前に出口を決めろ
5. 利回りの数字より続くかどうか見ろ

谷本氏は、破産した物件の多くが「楽観」で購入されていると指摘。「勝つのではなく負けない戦略。ドラゴン君にはまだわからないかな？」と、若き虎へ愛のある指導を行い、議論を締めくくった。

一見すると華やかな不動産投資の世界だが、その入り口にはAさんのような被害者を待ち受ける罠が無数にある。今回の騒動は、安易な投資への警鐘として、多くの人々の記憶に残るものとなっただろう。