東海エリアの空き家の実態調査結果。9割もの家屋が活用されていない！？

「現在お持ちの空き家はどのような状況になっているか」という調査の結果、「空き家のまま放置（46.0%）」、「自分で管理（36.5%）」、「外部に管理を委託（7.5%）」、「売却予定（5.0%）」、「その他（3.5%）」、「更地にして放置（1.5%）」となりました。

空き家を自分で管理している所有者が存在する一方で、空き家のまま放置している、または更地のまま放置している状況にある所有者が多く見られました。

更地にしている、売却予定、その他の割合を差し引くと９割もの家屋が住宅として活用されていない実態が浮き彫りになります。

「空き家または更地をそのまま放置している理由は何ですか」の調査では、「特に放置していて困ることがないから（32.6%）」、「活用したいがどうしたら良いか分からない（23.2%）」、「活用できるような価値がなさそうだから（21.1%）」、「他人に売りたくない（20.0%）」、「遠方に住んでいて管理ができない（15.8%）」、「活用したいが修繕や改修などの費用を捻出できない（14.7%）」、「売却しようとしたができなかった（9.5%）」、「その他（6.3%）」、「他人に貸したくない（5.3%）」、「相続人が複数いて話がまとまらない（4.2%）」、「賃貸物件にしようとしたができなかった（3.2%）」となりました。

空き家や更地が放置される理由は多岐にわたりますが、所有者が最も多く放置する理由は「特に放置していて困ることがないから」というものです。

これは、所有者にとって空き家がもたらす潜在的な問題やリスクに対する意識や認識が低いことが推測されます。

一方で、「空き家を放置することで抱えている課題は何ですか」の調査結果では、「固定資産税等の税金（62.1%）」、「管理、改修、修繕等の諸費用（38.9%）」、「火災等の防犯（31.6%）」、「空き家被害（18.9%）」、「特に課題に感じている部分はない（15.8%）」「近隣住民からのクレーム（12.6%）」、「火災被害（10.5%）」、「その他（2.1%）」となりました。

空き家を放置することで抱える課題の中で、費用面が大きな懸念事項となっていることが明らかになりました。

特に、「固定資産税等の税金」が62.1%と最も多く挙げられており、空き家所有者にとって税金負担が重いことがわかります。

『空き家問題とは何なのか？？』

今回の調査でも分かる通り、空き家のうち、売却を考えられている割合は全体の５％と殆どの空き家が売却されない事が判明しました。
（国土交通省のデータでも空き家の種別割合で売却用の不動産は３.５％）

一方で、活用される空き家も殆ど無い事が分かります。
驚くべき事に放置している理由の1位が『特に困っていない』という結果です。

では、空き家問題とは一体誰にとっての問題なのでしょうか？？

実際に空き家の現地調査に訪れる際、耳にするのは『隣が空き家で困っている。』、『治安が悪くなってしまいそうで怖い。』、『空き巣に入られていて、自分の家も入られてしまうんじゃないか。』等々。

そう、空き家問題とは、所有している方はもちろんですが、何よりも困っているのは近隣住民の方々なのです。空き家が増えると、当然住人の数も減るので、コミュニティの輪も縮小されていきます。

また、空き家の多いエリアは魅力的に写らず、移住者も減ってしまう事が懸念されます。　売却されないのであれば、何とか活用して欲しいものですが、「活用したいがどうしたら良いか分からない（23.2%）」、「活用できるような価値がなさそうだから（21.1%）」、「他人に売りたくない（20.0%）」、「遠方に住んでいて管理ができない（15.8%）」、「活用したいが修繕や改修などの費用を捻出できない（14.7%）」といったように活用したくてもできない実情があります。

空き家への対策はどうすればいいのか？？

昨今では若い方を中心に、シャッター街を活用した町おこしや、古民家を使ったカフェなど、様々な取り組みがメディアに取り上げられています。

また、空き家の買取や売買のマッチングを行う企業も増えてきました。
素晴らしい取り組みだと思います。

しかし、売却を考えている空き家が５％という事実の中で、もっと抜本的な解決が必要だと感じてしまうのも事実です。

実は、空き家の多くを活用できる方法は賃貸住宅としての活用だと考えています。
理由は、賃貸住宅の中での戸建賃貸住宅の割合の低さにあります。

賃貸住宅のポータルサイトを見て頂くと分かりますが、戸建賃貸住宅の割合は全体の１％程度とほぼ供給されていません。

なぜなら、戸建賃貸住宅は一から作るには不動産投資としては非効率的だからです。

一つの土地に一戸建てを建てて貸すよりも、例えば１０戸の集合住宅を建てて家賃収入を得た方が効率的だと考えられています。

一方で、日本国内に於いて戸建住宅の割合は全住宅の８割を超え、戸建ニーズの高さを感じ取れます。
戸建ニーズは高いけど、戸建賃貸は１％程度しかない。

実際に戸建賃貸を探している方にお話を聞くと、『集合住宅では騒音問題で子供を家の中で自由に遊ばせられない。』『庭のある暮らしがしたい。』『ペットと暮らしたい。』といった理由をお聞きします。

ここに空き家活用の光があるのでは、と感じます。

前述した不動産投資としての効率の低さも、既存の空き家を活用したならどうでしょうか。
ただ、空き家を賃貸として貸すにはある程度の改修費用が必要です。

調査結果でもあったように、費用を捻出できない、といった回答もあります。

また、実際にヒアリングを行う上で、『費用が回収できるか分からない。』『入居者とトラブルになったら困る。』『募集や管理をどうしていいのか分からない』といった声を聞きます。

そこで和工房は、まず空き家を売却されない方達にとっての理想のカタチを思い浮かべました。

• 家を保存できる。
• 費用が掛からない。
• 管理の手間もいらない。
• リスクも負わない。
• 税金以上の収入を得られる。

これら全てを叶える仕組みがあれば、多くの空き家を活用することができるのでは？
それらを叶える仕組みを考え和工房は『ヤモタス』というサービスを開始しました。

改修や運営に掛かる費用を運営側が負担し、賃貸募集・管理も代行します。家賃から改修等に掛かった費用の改修、運営費を差し引き、残った部分を空き家所有者へ還元するという仕組みです。

これにより、前述した空き家所有者の理想を叶えられるのでは。
さらに戸建住宅に住みたい方々に環境を整える事ができます。

そうして空き家に新たな暮らしの光が灯ることで、地域にとっても好循環を生み出すことができます。また、空き家を活用することでもう一つ。

環境問題にも寄与することができると考えます。
それは、住宅寿命の長寿化です。

日本の住宅寿命は約30年程度と言われており、欧米諸国に比べ圧倒的に短命です。

その理由は作りが悪いというわけでは無く、いくらリノベーションしても基本的には資産価値は下がる一方で、マイホームは新築で、といった概念が定着しているからだと思われます。
（アメリカやイギリス等の住宅はリノベーションすると資産価値も上がるため中古住宅の流通が盛ん）

そこで賃貸住宅として活用することで延命でき、資源の無駄遣いを抑えることができます。
消費するだけの世界ではなく、循環できる社会へ。

空き家の活用はこのテーマに大きな一石を投じれると確信しています。

◎企業概要
商号：和工房株式会社
代表者：代表取締役　松久保正義
設立：2013年9月
所在地：〒475-0914愛知県半田市土井山町1丁目200番地
連絡先：0569-58-0946

◎代表プロフィール

松久保 正義
元ビル・マンション建設現場の職人。「人との繋がりを感じられる仕事がしたい」という想いからリフォーム業に転職、その後2012年に和工房を起業。
空き家問題や老後破綻といった社会問題を、事業を通じて解消するべく奮闘中。